Frühlings Update 2026

Wie gewohnt, möchten wir Ihnen mit einem umfassenden Newsletter zum Frühling 2026 ein umfassendes Info Update zu allen wesentlichen aktuellen Themen sowie zu ergänzenden sonstigen wissenswerten Themen im Bereich des Steuerrechts anbieten.

Entscheiden Sie, welche Themen Sie insbesondere betreffen und interessieren – für Detailfragen stehen wir Ihnen wie gewohnt jederzeit gerne zur Verfügung:

Inhaltsübersicht

Diverse Themen:

Sachbezüge: Wann ist ein Sachbezug für die KFZ-Nutzung anzusetzen

Ersatz von Stromkosten an Dienstnehmer – was ist steuerlich möglich?

Beleglotterie und Digitaler Registrierkassenbeleg ab 1.10.2026

Vermietung und Verpachtung ab 2026 – Mietpreisbremse, Mietzinsanpassung

Das Gesetzespaket zur Betrugsbekämpfung 2025 (Betrugsbekämpfungsgesetz 2025)

Vorsteuerabzug für sogenannte Luxusimmobilien wird versagt – neue unechte Steuerbefreiung

Vermietung von Immobilien an Gesellschafter – Geschäftsführer einer Kapitalgesellschaft – was ist steuerlich möglich?

Ausländische Kapitalerträge: So vermeiden Sie die Steuerfalle

 

Diverse Themen:

Sachbezüge: Wann ist ein Sachbezug für die KFZ-Nutzung anzusetzen.

Sobald ein Dienstnehmer oder Geschäftsführer den Firmen PKW nutzen kann, spricht man von einem geldwerten Vorteil, der zu Einkünften beim Gegenüber führt. Diese Einkünfte werden auf Basis einer Verordnung (Verordnung über die Bewertung bestimmter Sachbezüge (Sachbezugswerteverordnung)) mit pauschalen Prozentsätzen bewertet.

1. Die Höhe des Sachbezugs (Monatswerte)

Die Berechnung basiert immer auf den tatsächlichen (historischen) Anschaffungskosten (inkl. USt und NoVA) des Fahrzeugs – auch dann, wenn der Dienstgeber / das Unternehmen die Vorsteuer oder die NoVA erstatten lassen konnte. Bei gebraucht erworbenen KFZ darf nicht auf die Anschaffungskosten des Gebraucht-KFZ, sondern immer auf die historischen Anschaffungskosten abgezielt werden – Listenpreis zum Zeitpunkt der erstmaligen Zulassung lt. Zulassungsschein.

Typ	Monatlicher Prozentsatz	Maximalbetrag pro Monat	Voraussetzung (CO2-Limit)
Maximal	2,0 %	960 €	CO2-Ausstoß über dem Grenzwert
Ermäßigt	1,5 %	720 €	CO2-Ausstoß unter dem Grenzwert von aktuell 126 g pro km
Null	0,0 %	0 €	Elektroautos (reine E-Fahrzeuge)

 

• Fahrten Wohnung – Arbeitsstätte: Diese gelten bei Dienstnehmern steuerlich als Privatfahrten. Bei Gesellschafter Geschäftsführern ist auch der Weg zum Betriebsort steuerlich absetzbar. Sobald diese Strecke bei Dienstnehmern also mit dem Firmen-PKW zurückgelegt wird, muss ein Sachbezug angesetzt werden – bereits dieser Weg wird auf die 6.000 km für den Mini Sachbezug (halber Sachbezug) angerechnet.
• Kostenbeiträge: Zahlt der Nutzer einen fixen monatlichen Beitrag für die Nutzung, mindert dieser den Sachbezugswert (sofern die Anschaffungskosten des KFZ über der Luxustangente lagen, bewirkt die Zuzahlung jedoch zunächst eine Vermindertung bis zur Luxustangente). Einmalige Zuzahlungen bei der Anschaffung können über die Jahre verteilt gegengerechnet werden.

 

NEU ist seit 2026, dass kein Sachbezug bei Fahrzeugen anzusetzen ist, die üblicherweise NICHT der Personenbeförderung dienen – hierbei explizit diejenigen Fahrzeuge, die von der NOVA befreit sind seit 7/2025 – Pritschenwagen, Kastenwagen (Fahrzeugklasse N1). Sofern eine Privatnutzung stattfindet sind also die aliquoten tatsächlichen Kosten anzusetzen als geldwerter Vorteil (inkl. AFA, Betriebskosten, Versicherungen etc.). Sofern die Privatnutzung vom Dienstgeber explizit untersagt ist, ist keine Privatnutzung anzusetzen.

Ersatz von Stromkosten an Dienstnehmer – was ist steuerlich möglich?

Der Arbeitgeber darf dem Arbeitnehmer 2026 32,806 Cent pro kWh steuerfrei ersetzen, sofern ein Elektro-PKW im Eigentum des Dienstgebers im Privatbereich geladen wird und die Lademenge explizit zuordenbar ist. Die Pauschale von EUR 30.- pro Monat an Dienstgeber mit KFZ bei denen keine exakte Zuordnung möglich ist, ist mit 31.12.2025 ausgelaufen.

Die Zuordnung der Lademenge zum firmeneigenen Elektrofahrzeug kann erfolgen durch:

• die Ladestation selbst – eine Wall-Box die mit dem KFZ kommuniziert,
• das Elektrofahrzeug selbst („In-Vehicle-Aufzeichnungen“),
• vom Ladestationsanbieter zur Verfügung gestellte Apps bzw. Aufzeichnungen des Herstellers (charging history), oder
• Registrieren des Elektrofahrzeuges mittels Chip bzw. RFID-Karte oder Schlüssel, wenn dieser bzw. diese eindeutig dem Elektrofahrzeug zugeordnet werden kann.

Weitere Details siehe: https://www.gesundheitskasse.at/cdscontent/?contentid=10007.905973&portal=oegkdgportal

 

Beleglotterie und Digitaler Registrierkassenbeleg ab 1.10.2026

Die Belegerteilungspflicht bei Registrierkassen soll ab 1. Oktober 2026 auch erfüllt werden können, in dem man den Kunden die Möglichkeit einräumt, den elektronischen Beleg mit einem Endgerät im Zusammenhang mit dem Bezahlvorgang vor Ort auszulesen (z.B. durch Scannen eines am Bildschirm angezeigten QR-Codes). Auf Verlangen des Leistungsempfängers oder der Organe der Abgabenbehörde soll der Unternehmer die Verpflichtung haben, einen physischen Beleg ausgedruckt auszufolgen. Parallel dazu soll eine Beleglotterie eingeführt werden. Diese soll Anreize für Konsumenten schaffen, Rechnungen zu verlangen. Monatlich werden 100 Gewinne zu je 2.500 € verlost, ergänzt durch mögliche Bonusziehungen mit zwei Gewinnen von jeweils 250.000 €. Das Gesetz soll von Oktober 2026 bis Ende 2029 gelten, um diesen Versuchsballon evaluieren zu können.

 

Vermietung und Verpachtung ab 2026

Wertsicherungsklauseln und Befristung in Mietverträgen – das MIETENWERTSICHERUNGSGESETZ (MieWeG)

Aufgrund von Judikatur und Verbandsklagen des VKI in den Jahren 2023 bis ins Jahr 2025 fanden hitzige Diskussionen um die Rechtmäßigkeit bestehender Indexklauseln u.a. in Mietverträgen statt (Basis 2 Monats-Sperr-Klausel des §6 Abs. 2 KSchG). Rückwirkend werden nun Wertsicherungsklauseln, die keinen Ausschluss des Verbots der Entgeltanpassung innerhalb der ersten beiden Monate (ergo die nicht die Möglichkeit bieten den Mietzins bereits in den ersten beiden Monaten zu valorisieren!) nach Vertragsabschluss sowie aufgrund interner Berechnungssysteme “alte”, vor Vertragsabschluss liegende, Indexklausel beinhalten, saniert.

Nicht vom MIEWEG umfasst sind Mietverträge im Bereich der Vollausnahmen vom MRG – Typ I Wohnungen (wie zB Mietverträge über Freizeit-Zweitwohnungen gemäß § 1 Abs 2 Z 4 MRG und Wohnungsmietverträge in Ein- oder Zweiobjekthäusern gemäß § 1 Abs 2 Z 5 MRG).

Objekte im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG – Typ II und Typ III Wohnungen sind jedoch umfasst.

1. Der „Mietpreisdeckel“ ab 1.1.2026 – Vollanwendung MRG (Wohnungen Typ III):
   • Am 1. April 2026 darf die Miete um maximal 1 % erhöht werden.
   • Am 1. April 2027 ist die Erhöhung mit maximal 2 % gedeckelt.
2. Der „Mietpreisdeckel“ – Teilanwendung MRG (Wohnungen Typ II):

• Übersteigt die Inflation (VPI) die Marke von 3 %, darf der darüberhinausgehende Teil nur noch zur Hälfte an den Mieter weitergegeben werden. (Beispiel: 5 % Inflation führt nur zu 4 % Mieterhöhung: 3% + (5%-3% = 2% / 2) + 1% = 4%.
• Einmal-pro-Jahr-Regel: Erhöhungen dürfen nur noch einmal jährlich, jeweils frühestens am 1. April und jeweils nur maximal 1 mal pro Jahr, durchgeführt werden. Hierbei gibt es diffizile Spezifika, die unter anderem in einer umfassenden Information der WKO sehr praktikabel dargestellt werden: https://www.wko.at/sbg/information-consulting/immobilien-vermoegenstreuhaender/nl-fv-2025-12-16-5.-milg.pdf)
• Vereinfachte Klauseln: Das Gesetz bietet nun ein „Referenzmodell“ an. Vermieter können im Vertrag einfach auf das MieWeG verweisen, sodass komplexe Formulierungen für VPI Anpassungen entfallen können. Das macht die Klauseln rechtssicher („Transparenzgebot“), da man nicht mehr komplizierte eigene Formulierungen riskieren muss – jedenfalls empfiehlt es sich ggf. eine Beratung hinsichtlich eines Vertragsmusters zu beanspruchen, um hier absolut rechtssicher sein zu können bzw. sich im Bedarfsfall auch auf eine fundierte Beratung berufen zu können.
• Wichtige Zusatzänderung: Befristung
• Im Zuge dieser Reform wurde auch die Mindestbefristung für Mietverträge, die von Unternehmern (gewerbliche Vermieter) abgeschlossen werden, von 3 auf 5 Jahre angehoben. Dies soll verhindern, dass Vermieter die Deckelung durch ständige Neuverträge umgehen.

3. Wohnungen nach Typ I (Genossenschaftswohnungen, Ein-/Zweifamilienhäuser sind von der Mietpreisbremse nicht umfasst)

Das Gesetzespaket zur Betrugsbekämpfung 2025 (Betrugsbekämpfungsgesetz 2025)

Mit dem Jahreswechsel 2025/2026 sind weitreichende Verschärfungen im Steuer- und Finanzstrafrecht in Kraft getreten. Ziel des Gesetzgebers ist es, Missbrauch gezielter zu bekämpfen und die Steuergerechtigkeit zu erhöhen. Wir haben für Sie die wesentlichen Änderungen kompakt zusammengefasst:

1. Ende des Vorsteuerabzugs auf Luxusimmobilien

Näheres dazu ausführlich weiter unten im Newsletter.

2. Verschärfung der Auftraggeberhaftung (Bau & Personal) – AGH / HFU Liste

Besonders Betriebe in der Bauwirtschaft und im Bereich der Arbeitskräfteüberlassung haben mit einer empfindlichen Erhöhung der Auftraggeberhaftungsbeträge zu kalkulieren. Die Haftungssätze für Unternehmen, die Subunternehmer für Bauleistungen im Sinne des §19 Abs. 1a UstG beauftragen, die nicht in der HFU-Liste (Dienstleisterliste) stehen, wurden deutlich erhöht:

• Haftungsanteil EStG: Erhöhung von 5 % auf 8 %.
• Haftungsanteil ASVG: Erhöhung von 20 % auf 32 %.
• Gesamthaftung: Damit haften Auftraggeber statt bisher mit 25% künftig für bis zu 40 % des Werklohns.

Da insbesondere auch im Bereich der Arbeitskräfteüberlassung Betrugsfälle aufgedeckt wurden und hier trotz der bisher bereits hohen Haftungsbeträge von 25% noch immer Lohnnebenkosten von bis zu 40% anfielen und diese trotz Haftung nicht gedeckt werden konnten, erachtete man diese Erhöhung als jedenfalls notwendig.

Eine Eintragung in die HFU Gesamtliste (Liste der haftungsfreistellenden Unternehmen bei der ÖGK, Dienstleistungszentrum Auftraggeber Haftung) ist unbedingt ratsam – Voraussetzungen als Wiederholung:

• Das Unternehmen muss bereits mindestens drei Jahre lang Bauleistungen nach § 19 Abs 1a Umsatzsteuergesetz (UStG) erbracht haben.
• Das Unternehmen muss als Dienstgeber nach dem Allgemeinen Sozialversicherungsgesetz (ASVG) gemeldete Dienstnehmerinnen/Dienstnehmer beschäftigen.
• Das Unternehmen darf keine rückständigen Beiträge für Zeiträume bis zu dem zweitvorangegangenen Kalendermonat aufweisen. Außer Betracht bleiben Beitragsrückstände, die 10 Prozent der abzuführenden Beiträge im Kalendermonat vor Antragstellung nicht übersteigen.
• Darüber hinaus müssen die entsprechenden Beitragsgrundlagenmeldungen vorliegen.
• Ein schriftlicher Aufnahmeantrag ist an das bei der Österreichischen Gesundheitskasse eingerichtete Dienstleistungszentrum (DLZ-AGH) zu stellen.

3. Neuer Straftatbestand im FinStrG: „Unberechtigte Verluste“

Bisher war das Ausweisen zu hoher Verluste erst dann strafbar, wenn diese tatsächlich mit Gewinnen verrechnet wurden (die Erfüllung des faktischen Verkürzungstatbestandes musste eintreten).

• Neu: Bereits die vorsätzliche oder grob fahrlässige Erklärung unrichtiger Verluste (z. B. durch fiktive Rechnungen oder überhöhte Abschreibungen) stellt nun ein Finanzvergehen dar – unabhängig davon, ob der Verlust bereits verwertet wurde.

Der neue Gesetzeswortlaut des §33 Abs. 1 FinStrG lautet daher:

Der Abgabenhinterziehung macht sich schuldig, wer vorsätzlich unter Verletzung einer abgabenrechtlichen Anzeige-, Offenlegungs- oder Wahrheitspflicht eine Abgabenverkürzung bewirkt oder zu Unrecht Verluste erklärt, die in zukünftigen Veranlagungszeiträumen einkommensmindernd geltend gemacht werden könnten.

4. Krypto-Meldepflicht und digitaler Datenaustausch

Österreich setzt die EU-Vorgaben (DAC8) um.

• Krypto-Assets: Anbieter von Krypto-Dienstleistungen müssen künftig Informationen über Transaktionen ihrer Kunden automatisch an die Finanzbehörden melden.
• Kontenregister: Die Befugnisse zur Einschau in das Kontenregister wurden erweitert, um internationale Geldflüsse und Krypto-Vermögen lückenloser zu erfassen.

5. BAO – Die Entrichtung von Abgaben durch Barzahlung ist nur mehr bis zur Höhe von maximal EUR 10.000 pro Tag möglich

Die Neuregelung soll einerseits die Geldwäsche- und Terrorismusfinanzierungsbekämpfung stärken und andererseits die Bargeldabwicklung in den Dienststellen des Finanzamtes Österreich organisatorisch vereinfachen.

Zusätzlich sollen bestimmte vor der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens entrichtete Abgaben und Sicherheiten künftig insolvenzrechtlich vor einer Anfechtung geschützt werden.

Anfechtungsfest sollen neben entrichteter Umsatzsteuer auch Lohnsteuer, Kapitalertragsteuer und im Abzugsweg erhobene Abgaben wie Abzugsteuer gem. § 99 EStG sein. Ebenso sollen Pfandrechte und sonstige Sicherheiten (vom Abgabenschuldner selbst angeboten oder von der Finanzverwaltung verlangt) künftig insolvenzrechtlich geschützt werden, wenn ebenjene für Abgaben bestellt oder erworben wurden.

 

Vorsteuerabzug für sogenannte Luxusimmobilien wird versagt – neue unechte Steuerbefreiung

Gem. dem neuen §6 Abs. 1 Z 16 UstG ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken zu Wohnzwecken dann unecht steuerbefreit, wenn die Anschaffungs- und/oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtigen Aufwendungen und/oder der Kosten von Großreparaturen für das Grundstück für Wohnzwecke, samt Nebengebäuden (!) und sonstigen Bauwerken, innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren ab der Anschaffung bzw. des Beginns der Herstellung, mehr als EUR 2.000.000 Euro betragen.

Die unechte Steuerbefreiung bedeutet, dass für die Anschaffung oder Herstellung der Immobilie auch kein Vorsteuerabzug zusteht.

Werden „Grundstücke“ (gemeint sind Gebäude und Wohneinheiten) vermietet, die typischerweise zur Vermietung mehrerer Einheiten bestimmt sind (z.B. ein Zinshaus), ist zur Beurteilung der Wertgrenze auf die einzelne vermietbare Einheit (Gesetz: den einzelnen Mietgegenstand) abzustellen. Ergo: Die Herstellung oder Anschaffung eines Zinshauses mit mehreren Wohnungen, bedeutet nur insofern und dann eine Überschreitung des Schwellenwertes, sofern beispielsweise eine besonders repräsentative einzelne Penthouse Wohnung den Schwellenwert überschreiten sollte.

Die unechte Steuerbefreiung gilt für Immobilien, die nach dem 31.12.2025 angeschafft / hergestellt werden.

Im Fokus steht für das BMF hierbei u.a. die Vermietung von Kapitalgesellschaften an deren Gesellschafter/Geschäftsführer. Es soll damit die Vorteilhaftigkeit des Vorsteuerabzugs aus derartigen Vermietungen vermindert werden.

Wird die Schwelle von EUR 2.000.000.- erst durch nachträgliche Anschaffungsnebenkosten oder Herstellkosten überschritten, gilt ab diesem Jahr die unechte Steuerbefreiung.

Beispiel: Ein Gebäude wird 2026 um EUR 2.700.000 (zzgl. USt) erworben und vermietet. Die Vermietung ist zwingend steuerfrei, es ist kein Vorsteuerabzug für die Anschaffung möglich.

Kommt es nachträglich (z. B. durch Renovierungen, Ausbauten oder Nebengebäude) zu Kosten, die das Objekt über die Luxusgrenze heben, wird ab diesem Zeitpunkt die Vermietung steuerfrei / dafür gilt ein 5 jähriger Betrachtungszeitraum.

Eine Überschreitung innerhalb des Betrachtungszeitraums führt zu einer Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs. 10/11 UStG für bereits in Anspruch genommene Vorsteuern der Vorjahre. Reparaturkosten aufgrund von Naturkatastrophen bleiben bei der Grenzprüfung außer Ansatz.

Beispiel: Anschaffung 2026 um EUR 1.800.000 (zzgl. USt) – Vorsteuerabzug 2026 steht zu.

Renovierung 2027 um EUR 250.000 (zzgl. USt): Die Kosten überschreiten die Grenze, die Vermietung ab 2027 ist zwingend steuerfrei – mittels einer Vorsteuerberichtigung (19/20 der Vorsteuer aus 2026) wird die anteilige Vorsteuer auch aus 2026 berichtigt.

 

Vermietung von Immobilien an Gesellschafter – Geschäftsführer einer Kapitalgesellschaft – was ist steuerlich möglich?

Die Überlassung einer unternehmenseigenen Immobilie an Gesellschafter oder Geschäftsführer ist ein beliebtes Modell zur Vermögensstrukturierung, steht jedoch unter strenger Beobachtung der Finanzverwaltung. Damit die steuerliche Anerkennung nicht zum Stolperstein wird, müssen klare Kriterien eingehalten werden.

Hierbei unterliegen derartige Vermietungen nach der ständigen Rechtsprechung des VwGH einer besonders strengen Fremdvergleichsprüfung.

Das Problem hierbei ist, dass grundsätzlich Aufwendungen eines Steuerpflichtigen für seinen privaten Wohnraum per Gesetz als steuerlich nicht abzugsfähiger Bereich definiert wurden (§20 Abs. 1 Z 1 und Z 2 EStG) – die PRIVATE LEBENSFÜHRUNG soll steuerlich nicht abzugsfähig sein – dies soll letzten Endes auch nicht umgehbar sein durch jegliche Konstruktionen.

Verträge zwischen Kapitalgesellschaften und ihren Gesellschaftern sind aufgrund des sogenannten Trennungsprinzips dem Grunde nach grundsätzlich anzuerkennen – allerdings werden hierbei immer die Kriterien für die Anerkennung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen geprüft:

Derartige Verträge und Vertragsbeziehungen müssen

• nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen,
• einen klaren und eindeutigen Inhalt haben
• und unter denselben Bedingungen auch zwischen fremden Dritten abgeschlossen werden (Fremdvergleich).

 

Der VwGH hat in seinen Erkenntnissen vom 7.12.2020 (Ra 2020/15/0067 und Ra 2020/15/0004) Fallgruppen definiert – die Qualifikation der Immobilie oder die Zuordnung derselbigen ist für den Vorsteuerabzug oder die Qualifikation als verdeckte Ausschüttung letzten Endes maßgeblich:

• Gebrauchs- bzw. Nutzungsüberlassung bei welcher keine unternehmerische Betätigung mit Gewinnerzielungsabsicht von Beginn an

Dazu kommt es, wenn die Grundsätze für fremdübliche Vertragsgestaltungen nicht eingehalten werden bzw. ein Fremdvergleich nicht standzuhalten wäre und dahingehend eine Einnahmenerzielungsabsicht nicht vorliegt – ergo: ein nicht fremdüblicher besonders niedriger Mietzins gegenüber dem eigenen Gesellschafter-Geschäftsführer führt zu einer verdeckten Gewinnausschüttung in Höhe der Differenz fremdüblicher Mietzins zum nicht fremdüblichen Mietzins – ob die Vorsteuer abzugsfähig bleibt, hängt von der Überschreitung der 50% Schwelle ab,

• Besonders repräsentative Gebäude mit verdeckter Ausschüttung „an der Wurzel“ (Immobilien, welche schon ihrer Erscheinung nach bloß für die private Nutzung durch den Gesellschafter bestimmt sind bzw. rein nach den Wünschen des Gesellschafters und maßgeschneidert auf dessen Bedürfnisse und Vorlieben hergestellt wurden)

Auch wenn die Immobilie den Spezifika für den Gesellschafter Geschäftsführer entspricht, wird eine ausreichend hohe Miete (Renditemiete) dazu führen, dass die Immobilie dennoch dem betrieblichen Bereich zugeordnet wird und die volle Vorsteuer abzugsfähig bleibt – hier wird mit einer Renditemiete darzulegen sein, dass trotzdem eine unternehmerische Tätigkeit vorliegt und somit keine verdeckte Ausschüttung und kein Versagen des Vorsteuerabzugs,

• Nicht besonders repräsentative Immobilien

Auch wenn die Immobilie selbst nicht als besonders repräsentativ einzustufen ist; liegt die tatsächlich gezahlte Miete bei weniger als 50 % der Renditemiete, ergäbe sich eine überwiegende Zuordnung und Klassifizierung als private Lebensführung, was zu einem Versagen des VOLLEN Vorsteuerabzugs und zu einer klassischen Versteuerung als verdeckte Ausschüttung in Höhe der Differenz Renditemiete zu verrechneter Miete führt.

 

Aus den dargestellten Überlegungen ergibt sich folgendes:

• Wann ist die Immobilie dem betrieblichen Bereich zuzuordnen (Vorsteuerabzug, AFA absetzbar, Betriebskosten absetzbar)?
  • Dies ist dann der Fall, wenn das Gebäude entweder simpel nicht besonders repräsentativ ist, was sich aus der Lage und den relativen Kosten ableitet.
  • Auch ein besonders repräsentatives Gebäude wird dann nicht in den außerbetrieblichen Bereich verschoben, wenn eine ausreichend hohe Miete vereinbart wird – Renditemiete von mind. 3% – 5%.
  • Renditemiete ist die Miete, die dem Renditebedürfnis eines fremden dritten Immobilieninvestors entspricht. Dabei wird die Miete nach der Praktiker Methode als Verhältnis der Mieterlöse zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten errechnet. Ausdrücklich abgestellt wird dabei auf den Zeitpunkt des Beginnes der Vermietung bzw. der Investitionsentscheidung.
  • Allerdings geht der VwGH nunmehr auch von einer Alternativrendite aus, nämlich der Rendite, die sich aus gutrentierlichen Objekten, z.B. kleineren Wohnungen im urbanen Bereich, ergibt – eine Dokumentation, welche Objekte zum Herstellungs-/Erwerbszeitpunkt auf Immobilienportalen angeboten werden und welche Objektmieten zu diesem Zeitpunkt dafür üblicherweise verfügbar sind, wird also empfehlenswert sein.
  • Ergo: Entweder nicht besonders repräsentativ und fremdüblich vermietet oder besonders repräsentativ und dann zu einer entsprechenden Renditemiete vermietet.

 

• Was, wenn die Immobilie dem betrieblichen Bereich zuzurechnen ist, aber eine fremdunübliche Miete gezahlt wird:
  • Wird eine Miete gezahlt, die unter dieser sohin fremdüblichen Miete liegt, so kommt es zu einer verdeckten Ausschüttung an den Gesellschafter in der Differenz der fremdüblichen Miete zur tatsächlichen Miete.
  • Ist das Objekt besonders repräsentativ, und wird weniger als die Renditemiete als Miete vereinbart, wird das Objekt der außerbetrieblichen Sphäre zugeordnet – kein Vorsteuerabzug – „Wurzelausschüttung“ = Übergang vom betrieblichen in den außerbetrieblichen Bereich einer Kapitalgesellschaft. Somit werden auch Erträge und Aufwendungen dieser Sphäre zuzuordnen sein und sind somit steuerneutral ab Beginn. KESt wird NICHT auf die gesamte Immobilie verrechnet iR einer Bewertung der verdeckten Ausschüttung – auch in diesem Fall fällt KESt nur für die Differenz Renditemiete zu tatsächlicher Miete an.
  • Eine (spätere) Veräußerung aus dieser Sphäre führt zur Steuerpflicht i.S.d. § 30 EStG.

 

Empfehlungen für die Praxis:

• Dokumentieren Sie den Mietenmarkt zum Zeitpunkt etwaiger Investitionsentscheidungen.

• Leiten Sie die fremdübliche Miete von diesem Mietenmarkt ab – andernfalls ist es empfehlenswert sich hinsichtlich einer fremdüblichen Renditemiete auf die Expertise von Immobiliensachverständigen oder Makler zu stützen.

• Überlegen Sie im Detail die etwaigen weiteren Nachteile und Möglichkeiten oder auch Umstände, die sich aus einer Einmietung in eine „eigene“ Immobilie ergeben können.

 

 

Ausländische Kapitalerträge: So vermeiden Sie die Steuerfalle

Wer in internationale Aktien, Fonds oder ETFs investiert, freut sich über globale Renditen. Doch steuerlich wird es oft komplizierter: Plötzlich behält ein fremder Staat Steuern ein, und in Österreich meldet sich das Finanzamt ebenfalls. Ohne die richtige Strategie droht eine Doppelbesteuerung, die Ihre Rendite empfindlich schmälern kann. Insbesondere empfehlen wir einen österreichischen Broker zu beauftragen (eine inländische Bank in den meisten Fällen) – dadurch ist ein Steuerautomatismus gewährleistet, sodass sie nicht auf die Versteuerung ihrer Kapitalanlagen vergessen können.

Wir zeigen Ihnen, wie das Zusammenspiel aus Quellensteuer und österreichischer Kapitalertragsteuer (KESt) funktioniert und worauf Sie achten müssen.

Das Grundproblem: Zwei Staaten, eine Steuerlast

Wenn Sie Dividenden aus dem Ausland beziehen (z. B. von einem deutschen oder US-amerikanischen Unternehmen), passiert meist Folgendes:

Quellensteuer: Der Staat, aus dem die Zahlung kommt, behält direkt einen Teil als Steuer ein.

Österreichische KESt: In Österreich unterliegen diese Erträge grundsätzlich dem Sondersteuersatz von 27,5 %.

Damit Sie nicht die volle Last in beiden Ländern tragen, kommen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) ins Spiel. Diese regeln, welcher Staat wie viel Steuern verlangen darf.

Die 15 %-Regel: Was wird angerechnet?

In den meisten DBAs ist vereinbart, dass der Quellenstaat maximal 15% Steuer einbehalten darf, die in Österreich direkt auf die fällige KESt angerechnet werden können.

Ein Rechenbeispiel:

Dividende aus dem Ausland: 100 €

Ausländische Quellensteuer (max. 15 %): 15 €

Österreichische KESt (27,5 % von 100 €): 27,50 €

Anrechnung der Quellensteuer: – 15 €

Restzahlung in Österreich: 12,50 €

Effektive Steuerbelastung gesamt: 27,5 % (15 € im Ausland + 12,50 € im Inland)

 

Wenn es teuer wird: Zu hohe Quellensteuern

Problematisch wird es, wenn ein Land mehr als diese 15 % einbehält (z. B. die Schweiz mit 35 % oder Deutschland mit effektiv 26,375 %) – dies geschieht eben dann, wenn sie bei einem ausländischen Broker ihr Depot führen, da dieser Broker keine automatische DBA konforme Anrechnung durchführt.

Das Finanzamt in Österreich rechnet in Ihrer Steuererklärung, in welcher Sie im Zusatzformular E1kv ihre Kapitalerträge im Ausland erklären müssen, trotzdem im besten Fall nur maximal 15% an.

Die Differenz (den „übersteigenden Teil“) müssen Sie sich mühsam vom ausländischen Fiskus im Wege eines Erstattungsverfahrens zurückfordern.

Wichtig zu wissen: Dieser Rückerstattungsprozess ist oft bürokratisch, an Fristen gebunden und erfordert spezielle Ansässigkeitsbescheinigungen bzw. Bestätigungen der Banken. In den meisten Fällen übersteigen die Verwaltungskosten den Erstattungsbetrag.

 

Depot im Ausland / Ausländischer Broker? Achten Sie auf die Meldepflicht!

Haben Sie Ihr Depot bei einer österreichischen Bank, übernimmt diese die Verrechnung der 15% meist automatisch – auch führt die inländische Bank für Sie die Kapitalertragsteuern auf Dividenden (Ausschüttungen) und Kursgewinne selbständig ab – auch Kursverluste werden auf Einzeldepots direkt mit Kursgewinnen verrechnet (sofern diese im selben Kalenderjahr stattfinden!!!) – im Inland können Sie auf Einzeldepots den automatischen Verlustausgleich also nicht übersehen.

Nutzen Sie jedoch einen ausländischen Online-Broker (z. B. aus Deutschland = ZERO Finanzen.net / N26 o.ä. oder den Niederlanden – ING DIBA o.ä.), erfolgt kein automatischer Steuerabzug für das österreichische Finanzamt.

Die Information, dass Sie Wertpapiereinkünfte erzielen und in welcher Höhe Sie Wertpapiereinkünfte erzielen gelangt trotzdem über einen automatischen Informationsaustausch zum österreichischen Finanzamt, welches im Falle einer Nicht – Erklärung ausländischer Kapitaleinkünfte nachfragen wird.

 

In diesem Fall sind Sie verpflichtet, diese Erträge im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung (Beilage E1kv) selbst offenzulegen, was in Abhängigkeit der Reportingstandards ihres Brokers mitunter umständlich und fehleranfällig sein kann. Werden diese Offenlegungen und Erklärungen vergessen, was ob der in Österreich vorherrschenden automatischen Abfuhr sämtlicher KEST-Beträge durch inländische Banken kaum verwundern kann, drohen hohe Nachzahlungen und finanzstrafrechtliche Konsequenzen.

 

Wie wir Sie unterstützen können

Die Besteuerung von Auslandserträgen ist kein Selbstläufer. Die leopold steuerberatung gmbh unterstützt Sie gerne:

• Prüfung Ihrer Depotauszüge auf korrekt einbehaltene Steuern.

• Vermeidung der Doppelbesteuerung durch korrekte Anrechnung in der Steuererklärung.

• Beratung zur Wirtschaftlichkeit von Rückerstattungsanträgen im Ausland.

• Unterstützung bei der Offenlegung von Erträgen aus ausländischen Depots.